Le dispositif Relance Logement (article 47, loi n° 2026-103 du 19 février 2026) instaure un mécanisme d’amortissement fiscal déductible des revenus fonciers pour tout particulier acquérant un appartement en immeuble collectif destiné à la location nue. Le taux d’amortissement annuel varie de 3% à 5,5% appliqué sur 80 % du prix d’acquisition, dans la limite d’un plafond de 12 000€ par an pour un logement loué à loyer très social.
Ce dispositif relève du régime réel des revenus fonciers (déclaration via le formulaire 2044), ce qui l’exclut par nature du plafonnement global des niches fiscales à 10 000€. À La Réunion, ce plafond des niches fiscales est majoré à 18 000€ (article 200-0 A du CGI), une spécificité DOM fondamentale en cas de cumul avec d'autres leviers comme le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). La fenêtre d’éligibilité court du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Sommaire
- Mécanique fiscale : régime réel, formulaire 2044 et incompatibilité micro-foncier
- Amortissement Jeanbrun : taux, base de calcul et plafonds par niveau de loyer
- Les deux compartiments du déficit foncier : imputable vs reportable
- Plafonnement des niches fiscales à 18 000€ dans les DOM : comment Jeanbrun s’y articule
- Simulation réunionnaise en Zone B1 : prix au m2, coefficient multiplicateur et rendement net-net
- Jeanbrun vs LMNP classique à La Réunion : le point de bascule exact
- La sortie du dispositif : plus-value des particuliers et non-réintégration des amortissements
- Spécificités de construction à La Réunion : RTAADOM, octroi de mer et primes
- Conditions d’éligibilité et points de vigilance juridiques
- FAQ technique
1. Mécanique fiscale : régime réel, formulaire 2044 et incompatibilité micro-foncier
Le dispositif Jeanbrun opère exclusivement dans le cadre du régime réel d’imposition des revenus fonciers. Les obligations déclaratives imposent l'utilisation du formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers) ou, selon les modalités précisées par l'administration fiscale, de son annexe de spécialité, le formulaire 2044-SPE.
Cette architecture fiscale induit une règle stricte : le régime micro-foncier est incompatible avec le dispositif Jeanbrun. Le micro-foncier, qui s'applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000€, octroie un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges. Ce régime simplifié interdit par définition tout amortissement structurel ainsi que la déduction des frais réels.
L’investisseur doit donc formuler une option expresse pour le régime réel, laquelle l’engage de manière irrévocable pour une durée minimale de trois ans.
Au régime réel, l'assiette imposable est déterminée après déduction de l'ensemble des charges effectives :
- Intérêts d’emprunt ;
- Assurance emprunteur ;
- Frais de gestion locative ;
- Travaux d’entretien et de réparation ;
- Taxe foncière ;
- Charges de copropriété non récupérables.
L’amortissement annuel Jeanbrun vient s’ajouter à ces postes déductibles, maximisant mécaniquement le levier fiscal du bailleur.
L’œil de l'expert de CD Conseils
L’option pour le régime réel doit être notifiée à l'administration fiscale lors de la déclaration des revenus de l'année suivant l'acquisition. À La Réunion, cette option doit s'anticiper dès l'élaboration du plan de financement. Pour calibrer votre stratégie d'acquisition, contactez nos courtiers CD-Conseils, premier cabinet de courtage équitable de La Réunion, proposant des honoraires fixes à 1,5%, les plus bas de l'île.
2. Amortissement Jeanbrun : taux, base de calcul et plafonds par niveau de loyer
La base d’amortissement est fixée à 80% du prix d’acquisition global, frais de notaire inclus. Les 20% restants sont réputés correspondre à la valeur du terrain, qui demeure non amortissable fiscalement.
Le taux d’amortissement annuel varie selon le niveau de loyer pratiqué.
| Type de bien |
Niveau de loyer |
Taux annuel |
| Neuf RE2020 / RTAADOM |
Intermédiaire |
3% |
| Neuf RE2020 / RTAADOM |
Social |
4% |
| Neuf RE2020 / RTAADOM |
Très social |
5,5% |
| Ancien avec travaux ≥ 30% |
Intermédiaire |
3% |
| Ancien avec travaux ≥ 30% |
Social |
4% |
| Ancien avec travaux ≥ 30% |
Très social |
5,5% |
Le plafond maximal de déduction atteint 12 000€ par an pour les logements très sociaux.
Source : Loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47. Données d'application DEAL Réunion.
Point technique critique : la fraction d’amortissement dépassant ce plafond n’est pas reportable sur les années suivantes.
Pour un logement acheté 250 000€, la base amortissable est de 200 000€. Au taux maximal de 5,5%, l’amortissement annuel représente 11 000€, soit un montant inférieur au plafond légal. Ce plafond conventionnel ne constitue donc un facteur limitant que pour les actifs immobiliers à haute valeur vénale.
3. Les deux compartiments du déficit foncier : imputable vs reportable
Lorsque les charges et amortissements dépassent les loyers encaissés, l’investisseur génère un déficit foncier. Ce déficit est réparti entre deux compartiments distincts.
Le compartiment imputable sur le revenu global
La quote-part du déficit issue des charges dites "hors intérêts d’emprunt" (incluant l'amortissement Jeanbrun) est directement imputable sur le revenu global du foyer fiscal (salaires, pensions) dans la limite stricte de 10 700€ par an (article 156-I-3° du CGI). Cette imputation directe efface l'impôt sur le revenu mais également les prélèvements sociaux au taux de 17,2% (incluant la Contribution Sociale Généralisée - CSG - et la CRDS).
Pour un contribuable situé dans la tranche marginale d'imposition (TMI) de 41%, l'efficacité globale d'un euro de déficit imputé atteint 58,2% (41% IR + 17,2% prélèvements sociaux).
Le comportement reportable
La fraction du déficit foncier supérieure à 10 700€, ainsi que la part du déficit générée spécifiquement par les intérêts d’emprunt, basculent dans le compartiment des déficits reportables. Ces sommes sont reportables pendant 10 ans et s'imputeront exclusivement sur les revenus fonciers des années suivantes. Elles ne peuvent en aucun cas venir réduire le revenu global des exercices ultérieurs.
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4. Plafonnement des niches fiscales à 18 000€ dans les DOM : comment Jeanbrun s’y articule
Le droit fiscal français encadre les avantages fiscaux via le plafonnement global des niches fiscales prévu à l’article 200-0 A du CGI. Fixé à 10 000 € en métropole, ce plafond est légalement porté à 18 000€ dans les départements d’outre-mer (La Réunion, Guadeloupe, Martinique, Guyane, Mayotte).
L'articulation du dispositif Jeanbrun avec ce plafond repose sur une distinction de nature juridique essentielle :
- L’amortissement Jeanbrun et le déficit foncier associé constituent des déductions de l'assiette imposable (revenus fonciers et revenu global)
- Ils ne répondent pas à la définition technique d'une réduction ou d'un crédit d'impôt direct
Par conséquent, le dispositif Jeanbrun n'entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. Un investisseur peut déduire ses amortissements Jeanbrun sans consommer un seul euro de son plafond de 18 000€.
Ce mécanisme s'avère stratégique pour les contribuables réunionnais adeptes du cumul d'outils. Il devient possible d'associer un investissement Jeanbrun (hors niches) à une opération de défiscalisation industrielle (Girardin Outre-mer) ou à un dispositif de Logement Locatif Intermédiaire (LLI, article 279-0 bis A du CGI) permettant d'obtenir une TVA réduite à 10% à l'achat. Le plafond majoré à 18 000€ sécurise pleinement ces montages patrimoniaux complexes.
5. Simulation réunionnaise en Zone B1 : prix au m2, coefficient multiplicateur et rendement net-net
Données contextuelles et réglementaires (mai 2026)
L’ensemble du territoire de La Réunion est éligible au dispositif sous le pavillon réglementaire de la Zone B1. Les prix du foncier neuf observé à Saint-Denis oscillent entre 4 000€ et 4 500€ / m² selon les prestations.
Pour le calcul des loyers plafonnés sous le dispositif Jeanbrun, le loyer de base de la Zone B1 (fixé à ~6,80€/m² pour le secteur social) doit obligatoirement être corrigé par le coefficient multiplicateur propre aux investissements locatifs.
La formule légale est :
Coefficient = 0,7 + 19⁄S
où S représente la surface utile du logement. Le coefficient obtenu est plafonné à 1,20.
Hypothèses de la simulation
- Bien : T2 neuf de 45 m² à Saint-Denis. Prix d’acquisition : 195 000€
- Financement : Apport personnel de 35 000€. Emprunt de 160 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,60%. Assurance emprunteur par délégation : 0,22% (TAEG : 3,92%)
- Option fiscale : Secteur Social (Amortissement de 4% par an sur la base éligible)
- Profil acquéreur : TMI à 30%
Application du Coefficient et calcul du loyer plafonné
Pour une surface de 45 m2 :
Coefficient = 0,7 + 19⁄45 = 1,122
Le loyer social de référence était de 6,80€/m2 :
- Loyer corrigé : 7,63 €/m² ;
- Loyer mensuel : 343,35 € ;
- Loyer annuel : 4 120 €.
Reconstitution du compte d’exploitation (Année 1)
| Élément |
Montant |
| Loyers annuels |
+ 4 120€ |
| Amortissement Jeanbrun |
- 6 240€ |
| Intérêts d’emprunt |
- 5 615€ |
| Assurance emprunteur |
- 532€ |
| Taxe foncière et charges |
- 1230€ |
| Résultat foncier |
- 9 317€ |
Ce déficit net de 9 317€ s'impute intégralement sur le revenu global. À une TMI de 30%, l'économie d'impôt sur le revenu s'élève à 2 795€. S'y ajoute l'effacement des prélèvements sociaux (17,2% de 9 317€) soit 1 602€. Le gain fiscal et social net s'élève à 4 397 € la première année.
Analyse du rendement net-net
En loyer libre à Saint-Denis, ce T2 se louerait environ 650€ par mois (7 800€ / an), mais les loyers subiraient une fiscalité lourde (TMI 30% + 17,2% PS = 47,2% d'imposition sur le solde net). Sous le régime Jeanbrun, le manque à gagner brut lié au plafonnement social (~3 680€) est surcompensé dès la première année par l'économie d'impôt directe de 4 397€. Le flux financier net-net (loyers + gain fiscal - charges) valide la pertinence du dispositif pour ce profil d'investisseur à crédit.
6. Jeanbrun vs LMNP classique à La Réunion : le point de bascule exact
L’arbitrage entre le dispositif Jeanbrun (location nue) et le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP au régime réel BIC) est un pivot décisionnel classique à La Réunion.
Le statut LMNP offre des loyers non plafonnés et une déduction totale des amortissements non limités par un plafond annuel fixe. Toutefois, les amortissements en BIC ont pour unique vocation de neutraliser les bénéfices industriels et commerciaux de l'activité de location meublée ; ils ne peuvent jamais générer de déficit imputable sur le revenu global. Un déficit BIC meublé est uniquement reportable sur les futurs bénéfices de même nature.
Le point de bascule en faveur du dispositif Jeanbrun se matérialise selon des critères précis :
[TMI ≥ 30%] + [Financement par Emprunt Élevé] + [Décote Loyer Zone B1 ≤ 30%]
=============================================================================
= AVANTAGE STRUCTUREL AU DISPOSITIF JEANBRUN
Si le contribuable présente une TMI de 11% ou moins, ou s'il réalise une acquisition au comptant sans effet de levier du crédit, la mécanique d'imputation sur le revenu global perd de sa substance. Le LMNP redevient alors le schéma à privilégier pour conserver une liberté totale de fixation des loyers et une flexibilité de sortie.
7. La sortie dispositif : plus-value des particuliers et non-réintégration des amortisseurs
Une divergence technique majeure isole le dispositif Jeanbrun des autres mécanismes d'amortissement (tels que le LMNP ou les structures à l'Impôt sur les Sociétés - IS) lors de la cession de l'actif.
Le dispositif Jeanbrun dépendant de la catégorie des revenus fonciers, la revente de l'immeuble est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI). Ce cadre juridique offre deux avantages substantiels :
- L’absence de réintégration des amortissements : Contrairement au régime des fusions professionnelles ou de l'IS, les amortissements pratiqués pendant les 9 ans d'engagement ne viennent pas diminuer le prix d'acquisition d'origine. La plus-value taxable se calcule sur la différence brute entre le prix de vente réel et le prix d'achat initial. L'avantage fiscal perçu pendant l'exploitation est définitivement acquis.
- L’application des abattements pour durée de détention : La plus-value bénéficie d'une exonération progressive d'impôt sur le revenu (extinction totale après 22 ans de détention) et de prélèvements sociaux (extinction totale après 30 ans
Rappel de l'obligation de conformité : Tout dénouement prématuré (cession, interruption de location, passage en meublé) avant le terme de la 9e année entraîne la requalification de l'opération par l'administration fiscale, avec reprise rétroactive de l'ensemble des avantages obtenus, assortie des majorations légales.
8. Spécificités de construction à La Réunion : RTAADOM, octroi de mer et primes
La mise en œuvre d'un projet immobilier à La Réunion exige l'intégration de contraintes physiques et fiscales exogènes.
- La réglementation thermique RTAADOM : À La Réunion, l'éligibilité environnementale d'un logement neuf ne se mesure pas uniquement à l'aune de la norme métropolitaine RE2020. Le bâti doit répondre aux exigences de la RTAADOM (Réglementation Thermique, Acoustique et Aération des DOM). Cette norme privilégie la ventilation naturelle, la protection solaire des parois et la production d'eau chaude sanitaire par énergie solaire, éliminant les critères d'isolation thermique contre le froid inadaptés au climat tropical.
- Le surcoût lié à l’octroi de mer : Les matériaux nécessaires au gros œuvre et au second œuvre, structurellement importés, subissent la fiscalité locale de l'octroi de mer et de l'octroi de mer régional, taxes perçues par le Conseil Régional de La Réunion. Ces taxes appliquent des taux pouvant dépasser 20% sur les intrants, renchérissant le coût de construction de 20 à 40% par rapport à l'hexagone. Néanmoins, l'intégralité de ce surcoût se trouvant incorporée au prix d'achat final, elle gonfle la base d’amortissement Jeanbrun (calculée sur 80% de la valeur globale), convertissant une contrainte logistique en levier d'optimisation fiscale.
9. Conditions d’éligibilité et points de vigilance juridiques
Pour valider l'éligibilité au dispositif Jeanbrun et écarter tout risque de redressement fiscal par la DEAL Réunion, le respect des critères suivants est impératif :
- Nature architecturale : Logements intégrés exclusivement au sein d'un immeuble collectif. Les maisons individuelles et les ensembles immobiliers qualifiés de copropriétés horizontales sont exclus.
- Performance énergétique : Performance conforme à la RE2020 / RTAADOM pour le neuf. Pour l'ancien, obligation de réaliser des travaux représentant au moins 30% du prix d'acquisition, validés par un double Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) avant/après chantier, visant l'accession aux classes A ou B.
- Engagement locatif : Location nue, à titre de résidence principale du locataire, pendant une durée continue de 9 ans.
- Lien de parenté : Interdiction absolue de contracter le bail avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de l'investisseur.
L’avis de l'expert de Keyliance
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10. F.A.Q technique
L’amortissement Jeanbrun est-il cumulable avec le mécanisme de report des déficits fonciers classiques ?
Oui. Si le déficit foncier d’une année dépasse le seuil d'imputation sur le revenu global (10 700€), l'excédent bascule automatiquement dans le compartiment des déficits reportables. Il est capitalisable et s'imputera sur les revenus fonciers des 10 exercices suivants.
Quelles sont les communes éligibles au dispositif Jeanbrun à La Réunion ?
L'ensemble de l'île étant classé en Zone B1, toutes les communes réunionnaises (de Saint-Denis à Saint-Philippe, en passant par les communes des hauts comme Le Tampon) sont théoriquement éligibles, dès lors que le logement respecte le critère d'immeuble collectif.
Pourquoi les SCI à l’IS sont-elles exclues du dispositif ?
Le dispositif Jeanbrun est une incitation fiscale adossée au régime des revenus fonciers des particuliers. Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ayant opté pour l'Impôt sur les Sociétés (IS) relèvent des règles de la comptabilité commerciale, régies par l'article 38 du CGI, ce qui les place de plein droit hors du champ d'application du dispositif.
Mentions légales
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Toute opération d'investissement locatif et de financement immobilier doit faire l'objet d'un audit patrimonial personnalisé. Le TAEG est l'unique indicateur légal de comparaison des offres de crédit. Cet article présente un caractère purement informatif et ne saurait se substituer à un conseil fiscal individualisé rendu par un professionnel du droit ou du patrimoine.
Sources : Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (article 47) — Code Général des Impôts : articles 200-0 A (niches fiscales), 156-I-3° (régime des déficits fonciers), 150 U (plus-values des particuliers) — Directives réglementaires RTAADOM (DEAL Réunion).
17/06/2026
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